비과세를 받으면
2억을 더 냅니다.
말이 안 되는 것 같지만 사실입니다. 실제로 국세청에 네 번 물어서 확인한 내용입니다. 임대사업자였던 한 부부의 사례로, 다주택자가 반드시 알아야 할 함정 하나를 짚어봅니다.
이런 분들께
임대주택이 자동말소된 분, 거주주택 비과세(감면코드 072)를 받아본 적 있는 분, 여러 채를 순서대로 정리하려는 분.
특히 과거에 072로 비과세를 한 번 받았다면 지금 갖고 있는 임대주택에 그 흔적이 남아 있습니다. 이 글의 핵심입니다.
집 6채를 만나기
어디에 있고, 조정지역인지, 임대등록을 했는지. 이 셋이 세금을 가릅니다.
함정 찾기
"직전거주주택"이라는 말 하나가 2억을 움직입니다.
순서 정하기
무엇을 언제 파느냐. 날짜 하루가 결과를 뒤집습니다.
먼저 알아둘 것
이 글은 실제 사례를 교육용으로 정리한 것입니다. 소유자 정보는 지웠고, 집은 A·B·C·D로 부릅니다.
세금 계산은 추정치이며, 사람마다 사실관계가 다르면 결론도 달라집니다. 본인 사례는 반드시 세무사 상담과 국세청 사전답변으로 확인하십시오.
집마다 세금이 다른 이유는
세 가지뿐입니다.
어디에 있나(조정지역인가), 언제 샀나, 임대등록을 했나. 카드를 눌러 각 집의 사정을 보세요.
같은 지역에 두 채가 있으면 산 순서대로 A·B로 부릅니다. 성동구 A(2006년) → 성동구 B(2016년)
왜 이미 판 집이 기한을 정하나
임대주택이 여러 채면 가장 먼저 말소된 집을 기준으로 5년을 셉니다. 그 집을 팔았든 갖고 있든 상관없습니다.
의정부를 2026년에 팔았지만 기한은 안 바뀝니다. 인천 두 채가 2025년에 말소됐어도 더 이른 의정부가 기준입니다.
5년은 어느 날부터 세나 — 기획재정부 재산세제과-1308
의정부가 2024년 8월 16일에 말소됐으니 2029년 8월 16일이 기한입니다.
의정부를 2026년에 팔았어도, 인천이 2025년에 말소됐어도 기준은 의정부입니다.
※ 근거 조문은 「소득세법 시행령」 제155조 제23항. 자동말소·자진말소된 임대주택도 5년 동안은 장기임대주택으로 봐준다는 규정입니다.
조정대상지역이 왜 중요한가
조정대상지역이면 두 가지가 달라집니다.
"취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 … 거주기간이 2년 이상일 것"
중과세는 "팔 때" 기준입니다. 팔 때 비조정이면 몇 채를 갖고 있든 중과가 없습니다.
성동구 B는 2016년에 샀는데 서울은 2017년 8월 3일부터 거주요건이 생겼으니 면제.
남양주는 2020년 6월 조정지역이 된 뒤인 8월에 샀으니 2년 거주 필요(이미 4년 살아서 충족).
※ 서울은 2016년 11월에도 조정대상지역으로 지정됐지만, 그건 분양권 전매제한용입니다. 양도세 거주요건은 2017년 8·2 대책부터고, 그 전에 산 사람에게는 소급되지 않습니다.
사고, 등록하고, 말소되고,
팔기까지.
2006년부터 앞으로의 계획까지. 어느 날짜가 무엇을 결정했는지 순서대로 보면 이해가 빠릅니다.
2019
8.10
임대주택 4채를 갖고도 1주택으로 인정받은 거주주택 특례. 이 날이 성동구 B의 출발선이 됩니다
8.11
8.16
여기서 5년을 세면 2029.8.16 — 남양주 비과세의 기한
~2025.8
5.8
양도세 1인 46만 · 부부 93만원 (국세 842,420 + 지방세 84,242)
2028
이 대금으로 성동구 B의 전세금을 반환하고 입주 → 2년 거주 시작
8.17~
예상 세금 1인 1,032만~4,386만 · 부부 2,064만~8,772만 (매도가에 따라)
2030
예상 세금 1인 5,890만 · 부부 11,779만 (17억 매도 · 2년 거주)
2017.8.3
서울 거주요건 기준일. 성동구 B가 1년 먼저 샀다는 게 12억 비과세를 거주 없이 받는 근거입니다.
2020.8.10
성동구 A를 072로 판 날. 성동구 B의 비과세 출발선이 여기로 고정됩니다.
2029.8.16
의정부 말소 + 5년. 이 선을 넘겨야 남양주가 과세로 팔려 출발선이 지켜집니다.
규칙은 세 개면 충분합니다.
이 세 가지만 알면 나머지는 응용입니다.
집이 하나면 12억까지 세금이 없다
1세대가 집 한 채만 갖고 2년 이상 보유했다면, 12억까지는 세금이 0원입니다. 12억을 넘는 부분만 세금을 냅니다.
17억에 팔면? 12억분은 비과세, 나머지 5억분에 해당하는 차익만 과세됩니다.
소득세법 제89조 제1항 제3호
임대주택은 "투명 망토"를 쓴다
임대사업자로 등록한 집은 주택 수를 셀 때 안 보이게 해줍니다. 임대주택 4채 + 사는 집 1채 = 총 5채인데, 세법은 1채로 봐줍니다.
그래서 사는 집을 팔 때 "1세대 1주택"으로 비과세를 받을 수 있습니다. 이게 거주주택 비과세 특례, 신고할 때 감면코드 072로 찍힙니다.
소득세법 시행령 제155조 제20항
조건은 그 집에 2년 이상 살았을 것. 그리고 임대주택이 요건을 갖추고 있어야 합니다.
자동말소된 임대주택도 5년 동안은 인정됩니다(같은 조 제23항). 여러 채면 가장 먼저 말소된 날부터 5년입니다.
한 번 받았으면 그 다음엔 선을 긋는다
규칙 2로 비과세를 받았다면, 그때 갖고 있던 임대주택을 나중에 팔 때는 비과세를 받은 그 날 이후 오른 만큼만 봐줍니다.
같은 기간의 이익을 두 번 봐줄 수는 없다는 논리입니다. 세법에서는 이걸 안분(按分)이라고 합니다. "나눠서 계산한다"는 뜻이에요.
소득세법 시행령 제154조 제10항 · 제155조 제20항 후단
원래는 산 날(2016년)부터 판 날까지 전부 비과세인데,
출발선이 2020년 8월 10일로 밀려서 그 뒤에 오른 것만 비과세됩니다.
그래서 성동구 B는 이렇게 됩니다
성동구 B의 공시가격이 2020년 이후에 크게 올라서, 다행히 74.4%가 비과세 구간에 들어갑니다.
실제 공시가격 확정
안분은 시세가 아니라 기준시가(공시가격)로 나눕니다. 부동산공시가격알리미에서 조회한 실제 값입니다.
서울 성동구 · 111동 1503호 · 전용 59.96㎡ · 단위 억원
2023년에 한 번 떨어졌다가 2026년 성동구 공시가격이 +28.98%(서울 1위) 오르며 8.57억이 됐습니다. 상승분이 출발선 이후에 몰려 74.4%가 비과세 구간에 들어갑니다.
이 숫자 하나가 2,000만원을 움직입니다
| 2020년 공시가격 | 비과세 구간 | 과세대상 | 세금 |
|---|---|---|---|
| 4.10억 (당초 추정) | 80.5% | 5.31억 | 9,741 |
| 4.44억 (실제 확인) | 74.4% | 5.84억 | 11,779 |
| 5.00억 | 64.3% | 6.72억 | 15,136 |
부동산공시가격알리미(realtyprice.kr) → 공동주택 공시가격 → 열람하기 → 주소·동·호 입력
연도별 공시가격이 한 번에 나옵니다. 1분이면 됩니다.
안분은 어떻게 계산하나 — 소득세법 시행령 제161조
비과세 비율 = (파는 해 공시가 − 출발선 해 공시가) ÷ (파는 해 공시가 − 산 해 공시가)
예: (8.57 − 4.44) ÷ (8.57 − 3.02) = 74.4%
공시가격이 출발선 이후에 많이 올랐을수록 유리합니다. 반대로 출발선 전에 이미 많이 올랐다면 과세 구간이 커집니다.
출발선은 움직입니다.
여기가 이 사례의 핵심입니다. 아주 짧은 조문 한 줄에서 시작합니다.
"둘 이상이면 가장 나중에 양도한 것"
(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택)
괄호 안의 말이 무섭습니다. 거주주택 특례로 판 집이 둘이면, 나중 것이 출발선이 됩니다.
지금까지는
특례로 판 집이 성동구 A 하나뿐
출발선 2020년 8월 10일. 비과세 구간이 10년 넘게 됩니다.
남양주도 072로 팔면
특례로 판 집이 둘 → 나중 것이 출발선
출발선이 9년 밀려 2029년으로. 비과세 구간이 거의 사라집니다.
국세청에 네 번 물었습니다
세 번째까지는 "출발선은 종전주택"이라고 답했습니다. 그런데 조문의 괄호를 짚어서 다시 묻자, 네 번째에 답이 바뀌었습니다.
※ 회신 원문의 A·B·C는 각각 성동구 B(보유 중) · 성동구 A(2020년 매도) · 남양주입니다 — 국세상담센터 4차 회신
묻지 않았다면 남양주를 비과세로 팔았을 것이고, 몇 년 뒤에야 2억을 더 내야 한다는 걸 알았을 겁니다.
여기서 또 하나의 벽
"그럼 남양주를 그냥 과세로 신고하면 되지 않나요?"
안 됩니다. 국세청 답변입니다.
요건을 갖추면 자동으로 비과세가 됩니다. 세금을 내고 싶어도 못 냅니다.
날짜로만 조절할 수 있습니다.
남양주를 파는 날짜를
움직여 보세요.
경계선은 2029년 8월 16일. 가장 먼저 말소된 의정부(2024년 8월 16일 말소)로부터 5년이 되는 날입니다. 의정부는 2026년에 이미 팔았지만 기한은 그대로입니다. 이 선을 넘느냐 마느냐로 전체 세금이 갈립니다.
남양주 거주주택을 언제 팔까
아래 동그란 손잡이를 좌우로 끌면 세금이 바로 바뀝니다.
부부 공동명의(각 1/2)라 큰 숫자는 부부합계, 아래 작은 숫자는 1인 부담입니다.
왜 남양주 세금이 0원이 아니게 되나
5년이 지나면 임대주택이 더 이상 "장기임대주택"으로 인정되지 않습니다. 투명 망토가 벗겨지는 셈이죠. 그러면 남양주는 그냥 2주택자의 집이 되어 일반과세로 세금을 냅니다.
감면코드 없음 · 기본세율 6~45% · 장기보유공제 표1(최대 30%) · 비조정이라 중과는 없음
왜 그래도 이게 이득인가
남양주에서 더 내는 돈보다 성동구 B에서 아끼는 돈이 훨씬 큽니다. 성동구 B는 차익이 12억이 넘고, 출발선이 9년 밀리면 그 대부분이 과세로 넘어가거든요.
남양주 시세가 12억까지 올라도 여전히 8,500만원 이상 이득입니다.
같은 집, 파는 날짜만 다를 뿐인데
남양주 거주주택은 072 비과세를 받을 자격이 있습니다. 그런데 일부러 그 자격을 포기하고 세금을 냅니다. 두 경우를 나란히 보면 이렇습니다.
| 구분 | 2029.8.16 전에 팔면 | 2029.8.17 이후에 팔면 |
|---|---|---|
| 적용 조문 | 소득세법 시행령 제155조 제20항 | 같은 영 제154조 미적용 — 특례 없음 |
| 신고서 감면란 | 감면코드 072 장기임대주택 보유자에 대한 거주주택 양도 시 비과세 특례 |
비워둠 감면·특례 해당 없음 |
| 과세 방식 | 비과세 (12억까지) | 일반과세 |
| 세율 | — | 기본세율 6~45% 비조정지역이라 중과 없음 |
| 장기보유공제 | — | 표1 보유 연 2% · 최대 30% |
| 남양주 세금 | 0원 | 약 2,064만 ~ 8,772만 |
| 성동구 B 출발선 | 2029년으로 밀림 | 2020.8.10 유지 |
| 성동구 B 세금 | 34,481만 | 11,779만 |
| 합계 | 37,200만 | 16,562 ~ 23,270만 |
"비과세를 포기한다"가 왜 가능한가
엄밀히 말하면 포기하는 게 아닙니다. 국세청은 "특례는 납세자가 고를 수 없다"고 했으니까요.
대신 요건을 갖추지 않은 상태로 만드는 것입니다. 5년이 지나면 임대주택이 더 이상 "장기임대주택"이 아니게 되고, 그러면 제155조 제20항의 "장기임대주택과 그 밖의 1주택"이라는 조건 자체가 성립하지 않습니다.
특례를 안 쓰는 게 아니라 쓸 수 없게 되는 것입니다. 그래서 신고서에 감면코드를 적지 않고, 그냥 2주택자의 일반 양도로 신고합니다.
성동구 B를 17억에 팔고 2년 거주 · 2020년 공시가 4.44억(실측) · 부부 공동명의 합계
이 순서를 지키면 됩니다.
순서와 날짜, 두 가지만 맞추면 끝입니다.
이 돈으로 성동구 B의 전세금을 돌려주고 들어가 삽니다.
세금을 내는 대신 성동구 B의 출발선을 2020년 8월 10일에 묶어두는 것입니다.
한 채라도 남아 있으면 2주택이 되어 비과세가 통째로 날아갑니다.
총 세금
| 집 | 이 전략 · 남양주 과세 | 남양주를 072로 팔면 |
|---|---|---|
| 인천 2채 | 2,719 | 2,719 |
| 남양주 | 2,064 ~ 8,772 | 0 |
| 성동구 B | 11,779 | 34,481 |
| 합계 | 16,562 ~ 23,270 | 37,200 |
남양주 세금은 파는 시점 시세에 따라 달라집니다(8.5억이면 2,064만 / 10.8억이면 8,772만). 그래도 1억 4,000만 ~ 2억 600만원 이득입니다.
왜 부부합계와 1인을 따로 적나요
양도소득세는 사람별로 매깁니다. 부부 공동명의(각 1/2)면 각자 따로 신고하고 따로 냅니다.
| 구분 | 양도소득세 | 지방소득세 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 남편 | 672,500원 | 67,250원 | 739,750원 |
| 아내 | 672,500원 | 67,250원 | 739,750원 |
| 부부합계 | 1,345,000원 | 134,500원 | 1,479,500원 |
나누면 세금이 줄어듭니다. 소득이 절반씩 갈리면 누진세율 구간이 내려가거든요. 기본공제(250만원)도 각자 받고요.
이 사례에서도 단독명의였다면 세율이 한 단계 높아져 수백만~수천만원을 더 냈을 겁니다.
거주는 몇 년을 해야 하나요
성동구 B는 거주요건이 면제라 안 살아도 12억까지 비과세입니다. 거주는 12억 넘는 부분의 공제율만 바꿉니다.
2029년 이후 양도라면 이야기가 다릅니다. 보유공제(최대 40%)가 폐지돼 거주공제만 남는데, 보유 14년이면 표1이 이미 28%라 거주 7년까지는 표1이 더 유리합니다. 8년째부터 효과가 나기 시작해 10년에서 최대가 됩니다.
| 거주 | 2028년까지 양도 | 2029년 이후 양도 |
|---|---|---|
| 안 함 | 13,954 | 12,977 |
| 2년 | 11,253 | 12,977 |
| 5년 | 9,903 | 12,977 |
| 10년 | 7,692 | 11,627 |
왜 성동구 B를 마지막에 파나요
차익이 가장 큰 집에 12억 비과세를 써야 하니까요.
성동구 B는 차익이 12억이 넘고, 남양주는 1.6억 정도입니다. 12억짜리 방패를 어느 집에 씌울지는 계산할 것도 없습니다.
성동구 B를 먼저 팔면 2주택 상태라 비과세를 아예 못 받습니다. 그러면 3억 넘게 냅니다.
2029년부터 공제가 줄어듭니다
2026년 7월 발표된 세제개편안입니다. 아직 국회 통과 전이지만, 안대로면 12억 초과분 장기보유특별공제가 단계적으로 줄어듭니다.
| 시기 | 12억 초과분 장특 | 영향 |
|---|---|---|
| ~2027.12.31 양도분 |
현행 유지 보유 40% + 거주 40% |
2년만 살아도 48% 공제 |
| 2028년 양도분 | 단계 축소 | 보유공제가 줄어듭니다 |
| 2029.1.1~ 양도분 |
보유공제 폐지 거주 40%만 |
거주 10년은 되어야 효과 |
임대주택 장특 50%(조특법 97조의3)도 축소 예정입니다. 다만 조정대상지역 매입임대 아파트에만 적용되므로, 비조정지역인 인천 2채는 시한 없이 50%가 유지됩니다. 단 조정지역으로 재지정되면 2027년 말 시한이 생기니 매도 직전 국토교통부 공고를 확인하세요.
남양주를 2029.8.17 이후에 팔아야 출발선이 지켜지는데, 그러면 성동구 B는 필연적으로 2029년 이후 양도가 됩니다. 즉 개편이 시행되면 보유공제 없이 계산됩니다. 개편안은 확정 전입니다. 매도 시점의 확정 법령으로 다시 계산하세요.
네 채를 언제, 어떤 순서로
팔지 정해 보세요.
집을 누르고 파는 해를 고르면 세금과 이유가 나옵니다. 연도는 자유롭게 정할 수 있고, 시세가 오를 때와 같은 해에 두 채를 팔 때가 어떻게 달라지는지도 보입니다.
순서와 연도를 짜 보세요
지금 남은 집은 네 채입니다. 누르면 목록에 들어가고, 아래에서 연도를 고릅니다.
거주기간은 통산입니다. 연속으로 살지 않아도 합쳐서 계산합니다.
연 몇 %로 잡아야 하나요
정답은 없습니다. 참고할 만한 기준은 이렇습니다.
| 기준 | 대략 | 성격 |
|---|---|---|
| 소비자물가 | 연 2% 안팎 | 한국은행 목표치. 가장 보수적 |
| 서울 아파트 장기평균 | 연 4~5% | 20년 기준. 다만 편차가 극심 |
| 최근 성동구 | 1년 반에 26.8% | 서울 25개구 중 1위 (2026.7 기준) |
부동산은 계단식으로 움직입니다. 1998년 −12.4%, 2002년 +16.4%, 2004년 −2.1%처럼 몇 년 멈췄다가 한꺼번에 오르내립니다. "해마다 몇 %"는 실제 모습이 아니라 비교를 위한 단순 가정입니다.
권하는 방법 — 보수적으로 볼 땐 2%, 상승장을 가정할 땐 5%로 양쪽을 다 눌러보세요. 그 사이 어디쯤에 실제 세금이 있을 겁니다.
시세 가정을 꼭 함께 보세요
2026년 기준 시세는 인천 각 5억 · 남양주 8.5억 · 성동구 B 17억입니다. 지금 그대로 / 2% / 3% / 5% 중에 고르거나, 직접 입력으로 본인 시세를 넣어보실 수 있습니다. 상승률도 따로 지정할 수 있고요.
| 시세 가정 | 빨리 | 늦게 |
|---|---|---|
| 지금 그대로 | 20,012 | 19,412 |
| 해마다 2% | 25,277 | 33,318 |
| 해마다 3% | 28,320 | 42,159 |
시세가 오르면 늦출수록 불리합니다. 12억 비과세는 고정인데 넘는 부분만 계속 커지고, 2029년부터는 장특공제까지 줄어들기 때문입니다.
성동구 B는 2년 거주, 인천 두 채는 조특법 50% 공제가 인정된다고 전제했습니다. 실제 값은 다를 수 있습니다.
세 문제만 풀어 보세요.
다 맞히면 이 사례는 이해하신 겁니다.
임대주택이어서가 아니라 산 시점 때문입니다. 이 구분이 중요합니다.
잔금 날짜 기준으로 다른 집이 하나도 없어야 합니다.
이 사례가 남기는 것
비과세가 항상 이득은 아닙니다. 지금 0원으로 파는 대신 다음 집에서 2억을 더 낼 수도 있습니다.
과거에 감면코드 072로 비과세를 받은 적이 있다면, 그때 갖고 있던 임대주택에 흔적이 남아 있습니다. 오래된 일이라 잊기 쉽습니다.
여러 채를 정리할 때는 한 채씩 계산하지 말고 전체를 놓고 순서를 정해야 합니다.
반드시 확인하십시오
국세청 인터넷상담은 법적 효력이 없습니다. 실제로 이 사례도 세 번째 답변과 네 번째 답변이 달랐습니다.
구속력 있는 답을 받으려면 세법해석 사전답변을 신청해야 합니다.
답변대로 신고하면 나중에 해석이 바뀌어도 보호받습니다.
홈택스 → 상담·불복·고충·제보·기타 → 세법해석 신청 · 문의 국세청 법규과 044-204-3105